Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesini süresinden önce ve sözleşmede belirtilen bildirim şartlarına uymadan sona erdiren kiracıları yakından ilgilendiren bir karara imza attı. İşyerine ilişkin kira sözleşmesinde kiracının sözleşmeyi sona erdirmeden önce 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı yer alırken, kiracının bu süreye uymadan taşınmazı boşaltması üzerine açılan davada yerel mahkemenin verdiği 1 aylık tazminat kararı Yargıtay tarafından bozuldu.
Yargıtay, somut olayda sözleşmede açıkça belirlenen 6 aylık feshi ihbar süresinin dikkate alınması gerektiğine karar verdi. Böylece kiracının, taşınmazı habersiz şekilde erken tahliye etmesi nedeniyle 6 aylık kira bedelinin “makul süre tazminatı” olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Kira sözleşmesine 6 aylık ihbar şartı konuldu
Dava konusu olay, işyeri olarak kullanılan lojistik depoya ilişkin kira sözleşmesinden kaynaklandı. Taraflar arasında 2 Temmuz 2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandı.
Sözleşmenin ilgili maddesinde kiracının, sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde 6 ay önceden bildirimde bulunması gerektiği düzenlendi. Sözleşmede ayrıca kiracının 6 aydan daha kısa süre önce bildirim yaparak fesih hakkını kullanması halinde tahliyeden sonraki 1 aylık kira bedelini ödemekle yükümlü olduğuna ilişkin hüküm yer aldı.
Ancak kiracı, sözleşme süresi henüz tamamlanmadan taşınmazı tahliye etti. Kiraya veren ise tahliyenin herhangi bir bildirim yapılmadan gerçekleştiğini ileri sürerek uğradığı zararın karşılanması amacıyla dava açtı.
Kiraya veren 805 bin dolar talep etti
Dava dosyasına göre kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı biçimde ve herhangi bir ihtar göndermeden taşınmazı boşalttığını savundu. İlk aşamada 5 bin ABD doları üzerinden açılan belirsiz alacak davasında, daha sonra talep 805 bin ABD dolarına yükseltildi.
Kiracı tarafı ise tahliyenin tarafların mutabakatı doğrultusunda gerçekleştiğini savunarak davanın reddini istedi. Tarafların iddiaları ve sözleşme hükümleri mahkeme tarafından değerlendirildi.
Taşınmazın sözleşme süresi sona ermeden, 2016 yılının Ocak ayında tahliye edildiği belirlendi. Dosyadaki bilgilere göre tahliye öncesindeki son aylık kira bedeli 140 bin 630 ABD dolarıydı.
Yerel mahkeme 1 aylık kira bedeline hükmetti
Uyuşmazlığı inceleyen ilk derece mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için en az 1 aylık bir süre gerektiği değerlendirmesinde bulundu. Bu nedenle kiraya verenin erken tahliye nedeniyle 1 aylık kira gelirinden mahrum kaldığı kabul edildi.
Mahkeme, aylık 140 bin 630 ABD doları kira bedelini dikkate alarak kiracının aynı miktarı makul süre tazminatı olarak ödemesine karar verdi.
Tarafların karara karşı istinaf başvurusunda bulunmasının ardından dosya Bölge Adliye Mahkemesi'ne taşındı. Bölge Adliye Mahkemesi de kira sözleşmesindeki düzenlemeyi ve bilirkişi değerlendirmesini dikkate alarak ilk derece mahkemesinin 1 aylık süre üzerinden verdiği kararı yerinde buldu ve istinaf başvurularını esastan reddetti. Bunun üzerine uyuşmazlık Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay sözleşmedeki 6 aylık süreye dikkat çekti
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede tarafların açık biçimde 6 aylık feshi ihbar süresi kararlaştırdığına dikkat çekti.
Daire, kiracının belirlenen fesih süresine uygun şekilde bildirim yapmadan taşınmazı sözleşme süresi dolmadan tahliye ettiğini belirledi. Ayrıca kiracının erken fesih işleminin haklı bir nedene dayandığını kanıtlayamadığı değerlendirmesinde bulunuldu.
Yargıtay'ın değerlendirmesine göre, erken tahliyeden kaynaklanan zarar, taşınmazın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar geçen sürede oluşan kira kaybıyla bağlantılı. Ancak tarafların kendi aralarında sözleşmeye koydukları 6 aylık feshi ihbar süresi, somut olay bakımından dikkate alınması gereken önemli bir unsur olarak değerlendirildi.
6 aylık kira bedeli makul süre tazminatı sayılacak
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin 1 aylık süreyi esas almasını yeterli bulmadı. Daire, sözleşmede açıkça 6 aylık feshi ihbar süresi kararlaştırıldığı için bu sürenin somut olayda “makul süre” olarak kabul edilmesi gerektiğine hükmetti.
Bu değerlendirmeye göre kiracının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği belirtildi. Yargıtay böylece yerel mahkemenin 1 aylık kira bedeli üzerinden verdiği kararı bozdu.
Karar, kira sözleşmelerinde yer alan özel hükümlerin erken tahliye uyuşmazlıklarında önem taşıyabileceğini ortaya koyması açısından dikkat çekti. Özellikle işyeri kiralarında tarafların sözleşmeye eklediği fesih ve bildirim şartlarının, uyuşmazlık halinde mahkemelerin değerlendirmesinde belirleyici olabileceği görüldü.
Yargıtay kararı oy birliğiyle aldı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararını ortadan kaldırarak ilk derece mahkemesinin kararını bozdu. Kararın 2 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle alındığı kayıtlara geçti. Dosyanın yeniden değerlendirilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verildi.
Kararın önemli noktalarından biri, kiracının doğrudan ve her durumda 6 aylık kira bedelini ödemek zorunda olduğu şeklinde genel bir kural ortaya koymaktan ziyade, somut uyuşmazlıkta tarafların kira sözleşmesine koyduğu 6 aylık feshi ihbar süresinin makul süre değerlendirmesinde esas alınması oldu.
Kiracılar için sözleşme ayrıntıları önem taşıyor
Kararla birlikte kira sözleşmesi imzalayan kişilerin, özellikle erken tahliye konusunda sözleşmede yer alan maddeleri dikkatli incelemesinin önemi yeniden gündeme geldi.
Kira sözleşmesinde tahliye, fesih, bildirim süresi veya erken çıkışla ilgili özel hükümler bulunması halinde, taşınmazın sözleşme süresinden önce boşaltılması taraflar arasında tazminat uyuşmazlığına neden olabiliyor.
Somut olayda da uyuşmazlığın temel noktalarından biri, kiracının sözleşmede öngörülen 6 aylık bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye etmesi oldu. Yargıtay, bu nedenle 1 aylık kira bedelinin esas alınmasını doğru bulmayarak sözleşmede belirlenen 6 aylık sürenin makul süre olarak değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.
Karar konut kiralarından çok farklı bir uyuşmazlığa dayanıyor
Dava, bir konutun değil, işyeri niteliğindeki lojistik deponun erken tahliyesinden kaynaklandı. Bu nedenle kararın somut olayda hangi sözleşme hükümlerine ve koşullara dayandığı önem taşıyor.
Yargıtay'ın bozma kararında özellikle taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesindeki 6 aylık feshi ihbar süresi öne çıktı. Dolayısıyla kira sözleşmesindeki hükümlerin içeriği, tahliyenin nasıl gerçekleştiği ve tarafların bildirim yükümlülüklerine uyup uymadığı, benzer uyuşmazlıklarda değerlendirilmesi gereken başlıklar arasında yer alıyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026/2630 Esas ve 2026/3424 Karar sayılı kararında, erken tahliye sonrasında ortaya çıkan kira kaybının belirlenmesinde sözleşmede kararlaştırılan 6 aylık feshi ihbar süresinin dikkate alınması gerektiği vurgulandı. Karar, ilk derece mahkemesinin 1 aylık tazminata ilişkin hükmünün bozulmasıyla sonuçlandı.
Yorumlar 0